最新日経225miniの解説！
スワップというのは、変動金利と固定金利の金利差を利用して資金を調達するもので、そこでの資金調達は三年間、五年間、一〇年間などのそれぞれの期間の金利を予約するものであり、金融機関としてはローンを途中で解約されたりした場合には利益を確保できなくなってしまう。
そのため、特約期間中は金利タイプの変更はできないのが原則で、当初の事務手数料に関しても、変動金利型が三万一五〇〇円程度ですむのが、`Iこの固定期間選択型だと五万二五〇〇円になり、一部繰上げ返済に関しても、変動金利型であれば数千円程度の手数料ですむのが、固定期間選択型は数万円に設定されているところもある。
また、特約期間終了後に変動金利塾に切り換えると再び固定期間選択型には戻せない、あるいは再び固定期間選択型にする場合には、その時点でもう一度事務手数料が必要になるケースもある。
金利だけではなく、こうした使い勝手面でも大きな差があるので、利用に当たっては十分に注意しておく必要がある。
大半の人が変動要素の大きいローンを利用している以上みてきたように、住宅ローンの金利タイプにはそれぞれに一長一短がある。
安全性からいえば全期間固定金利型が一番だが、その分金利が高くなる。
変動金利型や固定期間選択型の特約期間の短いものは、金利が低いが、五年後や特約期間終了時には返済額が増えてしまう可能性が高い。
安全性をとるか、金利の低さを優先するか、悩ましいところだ。
そこで、実際に住宅ローン利用者は、どの金利タイプの住宅ローンを利用しているのかをみると、まず二〇〇四年に国土交通省が行った調査では、図表8にあるように、変動金利型が一四・一%、固定期間選択型二、三年の特約期間の短いものがそれぞれ一五・七%、三九・八%、特約期間五年が一〇・七%となっている。
変動金利型を含めて、二年から五年の間に何らかの形で返済額が変更される可能性が高いローンの利用者が全体の八割を超えている。
これに対して、全期間固定金利型はわずかに四・四%に過ぎない。
二〇〇四年の段階では、公庫と民間が提携した全期間固定金利型の「フラット35」の認知度が低く、民間でも「フラット35」に対抗できる比較的金利の低い全期間固定金利型を扱っているところはほとんどなかったこと、景気回復への不安も強く、まだまだ低金利が当分続くとする見方が強かったことなどの事情から、金利の低さを優先して、変動金利型や固定期間選択型五年以内のローンを利用する人が大多数を占めていたわけである。
これに対して、二〇〇五年の住宅金融公庫の調査では、変動金利型が一九・四%で、固定期間選択型が六六・五%、全期間固定金利型が一四・一%となっている。
二〇〇五年には「フラット35」の認知度が急速に高まってきたこと、景気拡大基調が明確になり、先行きの金利に関しても上昇見通しが強まってきたことなどによって、全期間固定金利型利用者の割合が二〇〇四年の四・四%から一四・一%へ、三倍以上に増加している。
目先の金利だけではなく、先行きの安心を重視する傾向が強まっていることは間違いないが、それでもまだまだ少ない。
大半の人たちが変動要素の大きいローンを利用していることに変わりはない。
全期間固定金利型の利用者が急速に増えているただ、二〇〇六年に入ってこの流れは大きく変化している。
日本銀行の「量的緩和政策」解除にともなう市中の金利上昇、住宅ローン金利の上昇に合わせて、全期間固定金利型や、固定期間選択型でも特約期間が一〇年以上の比較的安心感の高いローンを利用する人たちが急速に増えているといわれる。
たとえば。
「金利上昇傾向を踏まえて、固定期間選択型一〇年、二〇年以上の超長期の全期間固定金利型含めて、固定期間が一〇年以上のローンを利用される方の割合が、二年前には一〇%程度に過ぎなかったのが、一年前には二〇%に、現在では三〇%程度に増えています」(メガバンク個人ローン部門幹部)「お客さまの固定金利指向が強まっていることは間違いありません。
足もとの金利の低さから、先行きの安心を重視する方向に転換しています。
具体的には全期間固定金利型や、特約期間一〇年以上の固定期間選択型を希望するお客さまが増えています」(マンション分譲最大手幹部)こうした債向は金利上昇がはじまり、当面はそれが続くとみられる環境においては当然の動きだが、それでも、金融機関のなかには変動金利型や固定期間選択型の特約期間の短い低利のローンを推奨するところもあるし、不動産業界でも売らんがために、そうしたローンを勧めるケースが絶えないという現実も一方にはある。
金融観閲の優遇金利競争が続いているのも、その表れとみることができる。
しかしこの優遇金利、一見有利そうにみえても、実は将来的に利用者にたいへん大きな負担を強いる仕組みになっていることが少なくない。
目先の金利だけではなく、完済までの金利の動き、総返済額がどうなのかという点をキチンとチェックしておかなければならないのである。
優遇金利制度というのは、その銀行が給与振込み先になっている、電気・水道・ガスなどの公共料金の引落しを行うなどの一定条件を満たしている人に対して、店頭表示の金利より金利を低くするという制度である。
同様にキャンペーン金利と称して期間を限って金利を低くする制度もある。
いずれにしても店頭表示金利から一定の幅で金利が低くなる点に変わりはない。
この優遇金利には、完済までの全期間にわたって優遇されるものと、優遇期間が利用期間中の一部に限られるタイプとがある。
全期間優遇してくれるほうが安心感は高まるが、優遇幅は小さくなり、一定期間に限って優遇するタイプのほうが優遇幅が大きくなる。
全期間にわたって優遇するタイプでは、優遇幅は〇・七%程度のところが多い。
たとえば、二・三七五%の変動金利型であれば一・六七五%になる。
仮に五年後の金利が三・五%に上がったとすれば、そこからもやはり〇・七%差し引いて二・八%の金利が適用されることになる。
これに対して、一定期間のみの場合には優遇幅が一・〇%から一・五%程度に拡大される。
特に固定期間選択型で特約期間の短いローンほど、その優遇幅が大きいのが特徴だ。
酎定期間選択型の特約期間三年の場合、店頭表示金利が二・七〇%とすれば、それが一・四%優遇されて一・三%になったり、一・五%優遇されて一・二%になったりする。
最近は少なくなったが、一・〇%や〇・八%といった超低金利を売り物にしたローンは、ほとんどが固定期間選択型の特約期間二年、三年のローンだった。
一見有利にみえる優遇金利制度の落とし穴この一定期間に限られる優遇金利制度の場合には、その優遇期間が終わったときにどうなるのかが最大の問題である。
一・五%優遇されて一・二%になる固定期間選択型三年もので、三年後からは優遇がゼロになると、金利がまったく変わらない場合でも適用金利は二・七%になる。
仮にその三年間で金利が一%上がっていると三・七%になってしまうわけだ。
当初三年間の金利一・二%からみれば、実に二・五%も上がる計算で、返済額が五割、六割と増える原因になる。
ただ、当初の優遇期間終了後も優遇幅は縮小されるものの、ある程度の優遇が続くところもある。
当初三年間の優遇幅一・五%に対して、最大でも〇・四%などに減るが、それでも多少は返済額の増額リスクを抑えることはできる。
しかし、いずれにしても優遇金利の縮小と、金利上昇が重なるとたいへんなことになることは変わらない。
金融機関にすれば、住宅ローンは優良顧客の囲い込みにたいへん有利な商品である。
返済は二〇年、三〇年と続くから、優遇金利によって当初の利益は少なくなるにしても、長い期間公共料金の引落しなどを続けてもらえるし、預金や他の金融商品の販売などにつなげる道を開くことにもつながる。
当初三年間は出血サービスして、「損して得を取る」、商売の基本ということができる。
それだけに優遇金利で一度釣り上げてしまえば、こちらのものということで、釣った魚に餌を与える人はいない。
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